Eclairage : pour en savoir plus sur les règles du bail commercial

Vous êtes pharmacien et comme beaucoup de vos confrères, vous exploitez votre officine dans un local que vous louez. Loyer commercial qui représente pour vous un poste de charges de plus en plus élevé. En effet, selon la dernière étude annuelle de Fiducial sur l’économie des officines, « le montant moyen des loyers est passé de 19 658 euros en 2012 à 20 564 euros en 2013, avec une évolution de plus de 8 % depuis 2011». La récente loi Pinel de juin 2014 a reformé le bail commercial avec pour objectif de faciliter et simplifier les démarches des locataires et propriétaires de baux commerciaux. Toute l’équipe de PHAREXCEL vous propose un éclairage sur les principaux aménagements pour le locataire.

 

Encadrement du loyer

La hausse du loyer en cours de bail ou lors de son renouvellement est plafonnée : elle ne peut pas excéder la variation de l’indice trimestriel de référence prévu au contrat. A compter du 1er septembre 2014, l’indice du coût de la construction (ICC) sera remplacé par l’indice des loyers commerciaux (ILC) comme indice de référence servant au calcul de l’évolution du loyer lors de sa révision triennale et lors du renouvellement du bail pour les baux conclus ou renouvelés à compter de cette date. Cet indice est légèrement plus favorable aux pharmaciens locataires.

Afin d’éviter des augmentations excessives, cette loi prévoit aussi un étalement dans le temps de l’augmentation du loyer due à un déplafonnement dans la limite de 10 % par an par rapport au dernier loyer. L’augmentation étant lissée sur plusieurs années jusqu’à atteindre le montant fixé.

 Établissement d’un état des lieux d’entrée et de sortie

Pour limiter d’éventuels contentieux, un état des lieux d’entrée et de sortie doit être établi entre les 2 parties. À défaut d’accord entre eux, l’état des lieux doit être établi par huissier, à frais partagés.

 Répartition des charges entre bailleur et locataire

Dorénavant, il devra être inséré au contrat de bail un inventaire précis et limitatif répartissant les charges, les impôts, les taxes et les redevances liés au bail qui incombent au locataire et au bailleur. En outre, le bailleur devra adresser au locataire un état récapitulatif annuel de ces charges, impôts et taxes.

 Assouplissement des règles relatives à la durée du bail

Désormais, la rupture du bail par le locataire au bout de 3 ans n’est plus valable sauf dans les baux de plus de 9 ans (sachant que la durée minimum d’un bail est de 9 ans). Par ailleurs, locataires et bailleurs peuvent dorénavant donner congé soit par acte d’huissier, soit par la lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ce qui n’était auparavant pas prévue par la loi.

 Droit de préemption au profit du preneur en cas de vente du local par le bailleur

En cas de projet de cession par le bailleur, il a l’obligation de notifier le pharmacien par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou remise en main propre contre récépissé, en précisant le prix et les conditions de la vente envisagée. Le locataire disposera d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. S’il l’accepte, il devra réaliser la vente dans le délai de 2 mois à compter de l’envoi de sa réponse au bailleur (ou de 4 mois s’il recourt à un prêt).

 Limitation de la clause de solidarité

Par ailleurs, la loi a réduit à 3 ans, à compter de la cession du bail, la durée pendant laquelle le bailleur peut se prévaloir de la clause de garantie solidaire qui a été prévue au contrat (clause qui impose au locataire cédant le paiement du loyer en cas de défaillance du locataire repreneur). Le bailleur est dans l’obligation d’informer le cédant dès le premier mois d’impayé de loyer.

 

NOUVEAU

Depuis le 8 août 2015, la loi Macron a simplifié une mesure de la loi Pinel pour le locataire. En effet, dorénavant,  le locataire qui souhaite solliciter un renouvellement peut recourir à une lettre recommandée avec accusé de réception. Tandis que le propriétaire doit, lui, délivrer au locataire son congé par voie d’huissier.

Avis d’expert : point sur les différents aménagements concernant les SPFPL et les SEL

Interview

Maître Wanda Bataille, notre experte en droit des pharmacies, nous livre son analyse.

 

Que pensez-vous de l’assouplissement des règles de détention du capital des sociétés ?

Cette mesure a tout son sens car elle permettra de faciliter les reprises des officines aussi bien pour les acquéreurs que pour les vendeurs. Par contre, il sera très important pour les pharmaciens titulaires de bien organiser leur association avec notamment la rédaction d’un pacte d’associés.

Par ailleurs, nombreux sont les pharmaciens qui se demandent ce qu’ils pourront faire de leurs parts de SPFPL. A noter : une fois que l’emprunt est remboursé, la SPFPL et la SEL pourront fusionner et le pharmacien aura donc à disposition des parts de SEL qu’il pourra vendre.

Si vous pensez à une association, celle-ci doit s’intégrer dans une réflexion globale concernant la stratégie de développement de votre officine.

 Que pensez-vous de l’intégration du pharmacien adjoint dans le capital d’une SEL ?

A mon avis, ouvrir le capital des SEL aux adjoints me semble être une mesure plus intéressante que la détention des parts dans une SPFPL et donc la détention indirecte des parts d’une SEL. Cette opportunité pour les adjoints n’a, pour le moment, pas rencontré un grand succès. Ceci est compréhensible. Quel est l’intérêt pour un pharmacien adjoint de détenir des parts de SPFPL s’il n’est pas candidat à la reprise de l’officine dans laquelle il exerce sa profession ? Il n’y en n’a pas vraiment à mon sens car la SPFPL est essentiellement un outil de transmission pour l’adjoint. Et, par ailleurs, en dehors de cette perspective de transmission, un titulaire n’a à priori pas non plus d’intérêt particulier à faire participer un adjoint au capital d’une SPFPL.

Par contre, ouvrir le capital des SEL aux pharmaciens adjoints permettrait de pouvoir les intéresser au fonctionnement de l’officine et de les impliquer dans son développement par :

  • la participation aux distributions de dividendes qu’elle permet
  • la participation à la plus-value réalisée lors de la cession des parts de la SEL de pharmacie.

Cette mesure représente donc pour le titulaire un formidable outil de management qui lui permettra d’impliquer son adjoint et de le motiver. Et, si ce dernier évolue dans son plan de carrière, elle facilite la reprise de la pharmacie. Ainsi, l’adjoint fait une SPFPL dans laquelle il apporte ses parts de la SEL et la SPFPL se chargera de racheter les parts du titulaire.

Éclairage : Loi Macron et pharmacie

En début d’année, nous vous fait avons partagé certains éléments concernant la Loi Macron dans le secteur officinal. Adoptée définitivement cet été, nous vous proposons un éclairage sur 3 points importants qui permettront de vous rassurer et de faciliter la gestion de votre officine (enfin, nous l’espérons…) :

 

  • Insaisissabilité de votre patrimoine privé :

Auparavant, le pharmacien qui ouvrait son officine « en nom propre » et qui souhaitait protéger sa résidence principale devait effectuer une déclaration d’insaisissabilité devant un notaire. Dorénavant, la résidence principale du pharmacien ne peut plus faire l’objet d’une saisie immobilière par ses créanciers pour ses dettes professionnelles. Si la créance n’est pas d’ordre professionnel, le bien reste, bien entendu, saisissable.

Attention : ces nouvelles conditions s’appliquent aux créances professionnelles créées à partir du 7 août 2015

 

  • Encouragement de l’emploi dans votre officine :

Une des mesures du nouveau plan gouvernemental correspond à l’embauche d’un premier salarié en contrat à durée indéterminée ou en CDD d’au moins 12 mois qui ouvre droit, pour le pharmacien, à une aide financière de 4 000 euros sur deux ans, dont 2 000 euros dès la fin de la période d’essai.

 

Par ailleurs, les indemnités de licenciement sans cause réelle et sérieuse sont, à présent, plafonnées. Auparavant, lorsqu’un licenciement était jugé sans cause réelle et sérieuse, le conseil des prud’hommes pouvait proposer la réintégration du salarié. En cas de refus du salarié ou de l’employeur, le salarié avait le droit à une indemnité. Cette indemnité minimum, versée par l’employeur, variait selon l’ancienneté et la taille de la pharmacie. Désormais, si le Conseil constitutionnel valide cette disposition de la loi Macron, en cas de licenciement sans cause réelle et sérieuse, et en cas de refus de réintégration, les juges devraient octroyer une indemnité au salarié en s’appuyant sur des montants plafonnés.

 

Attention, n’oubliez pas que cette indemnité serait versée en plus de l’indemnité de licenciement.

 

  • Allègement de l’obligation d’information des salariés en cas de cession de l’entreprise :

Comme vous le savez, depuis 2014, la loi Hamon prévoyait l’obligation, pour toute entreprise de moins de 250 salariés, d’informer chacun d’entre eux avant toute cession de la pharmacie. Ce dispositif avait pour but de permettre aux salariés de proposer une offre de reprise. En cas de non-respect de cette obligation d’information, la justice pouvait être saisie par un salarié et ordonner l’annulation de la vente de l’entreprise. L’objectif : favoriser la reprise de l’entreprise par les salariés. Tout en maintenant cet objectif, la loi Macron apporte des allègements en proposant des modalités plus pragmatiques et plus conformes aux réalités de la vie de l’entreprise. Désormais,

cette obligation est limitée aux seuls cas de ventes de l’entreprise (et non plus à tous les cas de cession) ;

le dirigeant en est dispensé, si dans les 12 mois précédant la vente, il a déjà informé ses salariés sur les possibilités de reprise dans le cadre de son obligation triennale ;

en cas de manquement à l’obligation d’information, la sanction de nullité est remplacée par une amende civile plafonnée à 2% du montant de la vente.

 

Dans la pratique, la loi Macron précise que la date à prendre en compte, en cas de notification par lettre recommandée avec AR, est la date de la première présentation de la lettre et non plus la date apposée par la Poste lors de la remise de la lettre au salarié.

 

Ces mesures entreront en vigueur à une date fixée par décret au plus tard à partir du 6 février 2016.

Eclairage

Loi Macron : des mesures qui vont dans le bons sens

La Loi Macron pourrait ouvrir une ère plus propice à l’installation des pharmaciens, notamment des jeunes et faciliter le regroupement des officines.

« Si on permettait aux pharmaciens qui partent à la retraite d’aider des jeunes à s’installer, ils préfèreraient le faire plutôt que de placer leur argent à la banque ! » Alix Garnier, fondatrice et présidente de PHAREXCEL fonde beaucoup d’espoir dans le projet de Loi Macron qui doit être examiné fin janvier à l’Assemblée Nationale. Le texte du Ministre de l’Economie vise à « libérer l’économie française ». Plusieurs points concernent les pharmaciens. Emmanuel Macron souhaite « simplifier les conditions d’installation des pharmacies avec 2 ou 3 règles contre une douzaine aujourd’hui mais aussi simplifier les conditions de transfert des officines. Autre mesure phare : autoriser l’ouverture du capital des pharmacies à d’autres professionnels de la pharmacie et faciliter le regroupement des officines. « Cela leur permettrait de réaliser des économies d’échelle sur leurs coûts fixes, qui pourraient se traduire par des baisses de prix », selon Bercy.

Acheter un fonds de commerce ou des parts de société exploitant l’officine : quelles implications ?

En quoi la possibilité pour les pharmaciens de créer une holding impacte-t-elle le mode d’acquisition, d’évaluation et de financement des officines ? Pour faire le point de la façon la plus concrète possible pour les acquéreurs et les vendeurs d’officines, nous avons interrogé le Directeur Général adjoint d’Interfimo, Mr Luc Fialletout, que nous remercions d’avoir accepté de nous livrer son analyse ! Lire la suite